상가계약, 이것이 脈(맥)이다 1
최주호 | 아이이펍(i-ePub)
- 2011-09-27
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상가는 고정적인 임대수입과 권리금 그리고 시세 차익을 노려볼 수 있는 수익형 투자부동산이다. 잘만하면 세 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 장점이 있다. 상가투자를 통해 이를 달성하고자 한다면 항상 경기변동이나 시장 분위기, 소비 트랜드의 변화 등에 대해 관심 있게 지켜보아야 한다. 물론 투자하고자 하는 지역의 입지조건이나 상권발달 정도, 향후의 발전성, 업종의 부합성, 유동인구, 주변 상가의 매매가와 임대가 수준 등에 대해서도 충분히 분석하고 아울러 상가투자 경험이 많은 사람에게 조언을 받아 보는 등 노력을 기울여야 한다.
여러분에게 도움이 되고자 이 책을 쓰게 되었다.
이 책은 크게 네 부분으로 구성되었다. 첫째는 상가분양 및 매매와 관련한 내용으로 분양광고, 계약체결, 분양대금 납부, 입주 및 지연배상금, 상가개발비, 업종보장, 계약해제, 이중 매매 등에 대한 내용을 실었으며 둘째는 상가의 운영관리와 관련한 내용으로 상가관리단, 수선충당금과 부담금, 관리비, 공용부분 사용, 건축물 용도변경, 경업금지 등의 내용을 실었다.(상가계약, 이것이 脈(맥)이다 1) 셋째는 민법상의 임대차와 관련한 내용으로서 임대차목적물, 사용•수익, 수선의무, 필요비와 유익비, 부속물매수청구권, 원상복구, 양도와 전대, 계약해지, 권리금 등을 실었으며 마지막 네 번째는 상가건물임대차보호법에 관한 내용으로서 민법에 대한 특례사항, 법 적용대상 보증금, 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령, 보증금과 차임의 증액, 임차기간, 계약갱신요구와 거절사유, 소액임차인 등의 내용을 실었다.(상가계약, 이것이 脈(맥)이다 2)
특히 이 책에서는 분야별로 참고 판례를 많이 발췌하여 수록하였는데 가급적 대법원 판례를 싣도록 하되 없을 경우에는 하급심 판례를 실었으며 판례내용이 많고 복잡할 때에는 독자들의 이해를 돕기 위해 해당 부분을 발췌하거나 요약하여 게재하였다.
목 차
상가계약, 이것이 脈(맥)이다 1
1. eBook Information
2. 저자 소개
3. 제 1편 상가분양 및 매매
1. 분양광고에 숨은 함정
2. 분야광고에 실린 ‘투자수익률’분석
3. 분양광고 규제 법령의 종류
4. 공정위의 광고 시정조치와 계약의 효력
5. 분양광고의 기망과 계약 취소
6. 구체적 거래조건이 명시된 분양광고와 계약
7. 허위•과장 분양광고의 손해배상
8. 분양신청금 반환 약속 불이행
9. 분양계약서의 부당성 판단 기준
10. 분양대금 수령의 법정 기준
11. 해약자의 계약금 포기나 배액 상환
12. 계약금 몰수와 위약금 약정
13. 계약금 몰수액 과다와 법원의 감액
14. 계약금을 일부만 지급한 경우
15. 계약금을 현금보관증으로 지급
16. 중도금 융자 광고 불이행 책임
17. 분양상가의 부가가치세 환급
18. 분양잔금 납부 거절 사유
19. 입점예정일 미지정시의 이행기
20. 불명확한 입점지정일의 특정
21. 광고와 계약서의 입주지정일 상이
22. 지체보상금과 연체료 규정
23. 입점예정일 미준수와 계약해제
24. 상가개발비 반환청구 금지 약관
25. 상가개발비 반환이 가능한 경우
26. 상가개발비 반환이 불가능한 경우
27. 분양계약서와 등기부등본의 면적표시 차이
28. “면적차이 정산 불가” 약정의 효력
29. 분양면적의 기만적 설명
30. 독점업종 보장 약속 위반 사례
31. 독점업종의 중복 여부 판단기준
32. 영업권 보장 약정과 위반
33. 경업금지 위반자에 대한 조치
34. 점포양수자의 업종준수 의무
35. 임대인의 지정업종 준수의무
36. 계약과 규약에 의한 업종변경 제한의 우열
37. 업종변경의 사전승인 위반과 계약해제
38. 분양대행자의 기망행위와 건물주 책임
39. 분양계약 해제 요구 사유
40. 분양사업자의 주된 채무 불이행
41. 분양사업자의 부수적 채무 불이행
42. 약정해제권 취득 후의 이행청구
43. 현저한 사정변경과 계약해제
44. 계약해제와 이행 최고
45. 해약처리 통고와 최고
46. 계약해제와 원상회복
47. 계약해제와 배상청구
48. 매매대금 일부로 매도인의 채무인수
49. 매수인의 이행인수와 채무의 이행 지체
50. 매도인의 이중매매와 배임죄
4. 제 2편 상가관리 및 운영
1. 상가관리단의 당연 성립
2. 상가관리단의 종국적 책임
3. 관리단 집회의 결의와 반대
4. 의결정족수에 미달한 규약의 제•개정
5. 관리비와 특별수선충당금의 부담자
6. 환경개선부담금과 교통유발부담금
7. 경매낙찰자의 공용부분 체납관리비 승계
8. 단전•단수조치가 정당한 경우
9. 단전•단수조치가 위법한 경우
10. 공용부분의 개념과 예시
11. 일부 공용부분의 소유와 면적배분
12. 공용부분에 대한 구분소유자의 권리
13. 공용부분의 용도변경
14. 건축물의 시설군과 용도
15. 건축물의 용도변경 유형
16. 불법 용도변경의 공소시효
17. 영업의 허가•등록•신고 대상 업종
18. 영업허가와 영업신고 심사기준
19. 식품위생 관련 행정처분의 승계
20. 임대인의 임차인 영업폐지 의무
21. 의사의 상법상 경업금지규정 적용 배제
22. 영업양도인의 제3자에 의한 경업
23. 경업금지 지역의 범위와 기간
24. 경업금지의무 위반과 계약해제
25. 상호 사용을 허락한 자의 책임
26. 건물주와 임차인의 외벽 점유자 책임
27. 간판설치비의 유익비 해당 여부
28. 특정인의 외벽 전용 사용
5. 부록 : 상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법 시행령
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