정부, 건설업계, 금융권도 미처 인지하지 못하고 있는 미래의 변화와 앞으로 남은 위기 요인들을 밝혀내고자 한다. 대세하락기에 접어든 부동산 시장은 앞으로 어떻게 전개될 것인가. 이 책은 가계별로 다른 7가지의 구체적인 상황별 대응법, 전월세와 임대주택 위주로 재편될 변화, 경제 구조와 인구 변화와 연동되는 부동산 시장에 대한 해석, 그리고 정부가 어떤 방향의 부동산 정책을 써야 대세하락기의 충격을 최소화할 수 있는지 등을 설명하고 있다. 그 동안 한국 사회에 통용되어 왔던 부동산에 대한 기존 패러다임을 뛰어 넘는 전망을 담았다.

재벌, 정부, 정치권 등의 이해관계에 오염되지 않은 정직한 정보, 일반가계의 경제적 선택에 도움이 되는 정보, 경제의 리스크 요인을 앞서 분석하고 경고하는 정확한 정보 제공을 목표로 하고 있는 선대인경제연구소의 소장. 부산에서 태어나 경북 경산에서 자랐다. 연세대 정치외교학과를 졸업했다. 동아일보와 미디어다음 취재팀에서 기자로 생활했고, 4차례 한국기자협회 선정 `이달의 기자상`과 한국시티뱅크 선정 `올해의 경제기사상` 우수상(1999년)을 받았다. 이후 미디어다음 취재팀으로 옮겨 부동산 및 주택 문제와 건설산업 및 정책 등을 깊이있게 다뤘다. 하버드대 케네디스쿨에서 공공정책석사(MPP) 학위를 마치고 2007년 귀국해 서울시 정책전문관으로 일했다. 온라인에서는 `케네디언`이라는 필명으로 활동하며 블로그 불량사회 (http://unsoundsociety.tistory.com)를 운영하고 있다. 여우 같은 아내 김태현과 개구장이 아들 선재헌, 귀염둥이 딸 선재인과 일산에서 알콩달콩 살고 있다. 매일 일산 호수공원길을 따라 자전거로 출퇴근하는 즐거움을 만끽하고 있다. 현재 시민모임 ‘세금혁명당’의 대표이자 선대인경제전략연구소 소장으로 있으며 김미화, 우석훈, 김용민과 함께 팟캐스트 <나는 꼽사리다>의 패널로 활동했다. 저서로 『대한민국은 부동산공화국이다?』(2005년,공저), 『부동산 대폭락 시대가 온다』, 『위험한 경제학』,『문제는 경제다』,『두 명만 모여도 꼭 나오는 경제 질문』(선대인경제연구소 편),『선대인, 미친 부동산을 말하다 』가 있다. 『성공하는 사람들의 열정 포트폴리오』(2007년)를 번역했다.

프롤로그 _ 앞으로 어떻게 바뀔 것인가 1부 두 개의 거대한 전환기가 시작되다 1장 대세하락기는 시작되었다 부동산시장, 이미 하락 사이클에 들어섰다 용꼬리까지 떨어지기 직전이다 집값 바닥론은 왜 끊임없이 등장하는가 Focus: 호가 지수의 함정 Focus: 취득세 감면, 효과가 없는 이유 2장 빚내서 집 사라는 마지막 유혹 효과 없는 부양책, 연착륙론으로 포장되다 정부의 해결책이 질이 나쁜 이유 전월세대책, 또 한 번의 ‘빚내서 집 사라’ 3장 연착륙론이 더 위험하다 집값 하락 막으려다 가계부채만 더 키운다 거품 빼기, 지금 놓치면 20년 동안 답이 없다 4장 대한민국 부동산, 견착륙! 펌 랜딩! Focus: 10년 전 삼성경제연구소의 경고 2부 한국 부동산의 또 다른 핵, 전세 5장 전월세 대책, 없나? 안 내놓나? 전셋값 상승의 직격탄, 누구를 향하나 전세가의 변화에도 사이클이 있다 거래는 없는데 전세가 뛴다? 6장 토끼몰이에 당하지 마라 안전한 전세, 깡통전세 이런 임대차시장은 한국밖에 없다 전셋값과 집값, 어그러진 함수 관계 7장 전세, 그 근본 구조가 바뀐다 전세는 정말 없어질까? 전세자금대출의 나비효과 Focus: 전월세 세입자들, 조금만 버텨라 3부 부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향 8장 2차 충격을 앞두고 있는 건설업 건설업계가 숨기고 있는 비밀 정부정책, 하루 빨리 건설업계의 조정을 유도해야 9장 은행권으로 불이 옮겨 붙는다 은행의 수익성 지표에 주목하라 부채폭탄 위기관리의 3대 허점 10장 부동산 시나리오별 금융위기 전망 시나리오 1: 부동산 완만한 하락과 경기 회복 시 시나리오 2: 부동산 완만한 하락과 경기 침체 시 시나리오 3: 부동산 급락과 경기 침체 시 4부 대한민국 부동산을 예측하다 11장 주택 시장, 어떻게 변해갈 것인가 주택 사이클상 하락 단계: 향후 2~3년 Focus: 2차 급락 방아쇠를 당기는 외부 요인은? 부채폭탄 폭발 단계: 3~4년 지속 인구폭탄과 만성적 공급 과잉 단계: 2010년대 후반 이후 Focus: 경제 예측 시, 인구 변화에 주목해야 12장 10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상 1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다 2. 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로 3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정 4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로 5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다 6. 집이 남아도는 시대가 온다 7. 거품이 꺼지면, 부동산에도 품질이 중요해진다 8. 선분양제가 사라진다 9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시 10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다 5부 대세하락기, 이렇게 대응하라 13장 주거유형에 따른 일반가계의 대응법 집이 두 채지만 빚에 시달리고 있다면 담보대출에 쪼들리는 1주택 소유주라면 심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면 ‘전세형아파트’를 고려하고 있다면 결혼을 앞두었다면, 전세냐 매매냐 1인 가구 독신자, 월세냐 전세냐 노후 대비책으로 오피스텔 투자를 생각한다면 Focus: 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬까? 14장 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세 1. 무주택자라면 조급해하지 마라 2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라 3. 전세 대신 집 사라는 ‘토끼몰이’에 당하지 마라 4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라 5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다 6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라 7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라 8. 시세 착시현상에서 벗어나라 9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라 10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라 Focus: 집, 과연 언제 사야 하나? 15장 거품 붕괴에 대응하려면, 어떤 길을 선택해야 스웨덴의 길 vs 일본의 길 한국, 어떤 길을 선택할 것인가 16장 효과적인 견착륙을 위한 필수 전략 부실 부동산에 대한 정리 신호를 주어야 주택대출 규제, 단계적으로 강화해야 공공적 차원에서 가계 컨설팅을 실시하자 건설업계 시장 청소, 안 할 수 없다 재정 지원의 초점을 저소득층 복지로 전환해야 Focus: 안정된 주거 구조를 위한 조건 17장 새로운 주거 미래를 열기 위한 5가지 과제 1. 주택소비자의 지위를 높이자 2. 공공 임대주택을 대폭 늘려야 모두가 산다 3. 임차인의 지위를 획기적으로 강화해야 4. 부동산 세제를 개혁하자 5. 국토교통부에서 주거복지부로